東區商家逃難潮，一代商圈之王沒落，過去榮景何時重返？

_{圖片來源：台北市東區商圈，取自Google map}

2月份，作為東區店家指標的「永福樓」黯淡結束；東區商家店租久高不下、寧願閒置也不願降租的問題，又開啟一波討論熱潮。

作為東區百貨龍頭的SOGO表示：「東區沒有沒落，只是進到調整商業模式階段。」SOGO去年一整年，仍然有500至600億的年營業額；看似不受周圍店家退租的影響，在該區域業績一隻獨秀。但一家百貨的繁榮，真的代表該區域沒有退化，只是調整商業模式嗎？

_{圖片來源：西門町商圈，圖片取自中華民國交通部觀光局網站}

其實不只永福樓，包括Superdry(極度乾燥)、Foever 21等國際知名品牌，也悄悄退出東區一級戰區；而且東區店面閒置率高達13%，佔北市14個商圈之首。東區在北市的商圈寶座，儼然已被軸線翻轉成功的西區及信義區給奪走，一去不復返。

許多人提到，東區店租高到嚇死人，加上人潮減少，才會造成如此大量商家出走的致命傷；至於房東為何不肯輕易降價？一是過去東區繁榮盛景之時，許多房東已累積雄厚的資本，短時間空屋不會造成特別的影響。

二來若房租調整幅度太大，容易影響到市價估值；以商用不動產報酬率來計算，一坪3萬租金的店面，約可換算市值為1800萬。此時若輕易降價，無論是帳面上的市值，抑或是想要脫手轉讓，都會受到大大影響。

_{圖片來源：信義區逛街人潮，shutterstock}

而房東方也提出反駁，許多房東都已自動調降租金，以配合新房客的需求；「最大的影響是人潮減少，而非店租。」過往人潮洶湧時，就算在離譜的店租高價，也都有品牌爭相搶入，但如今因為台北市軸線翻轉，一般人潮被帶往西門町、金字塔頂端的客戶轉往信義商圈、最後加上網路電商的興起，三項同時命中東區商圈，正中心口的致命傷。

商圈人口翻轉，過於極端的狀況，對於商圈發展與平衡來說，也不全然是好事。目前的西門町，由於街道老舊，每到假日常出現過於壅塞不堪，「不用自己走，身體都會自然移動」的窘境。

如何平衡每個商圈，讓各個商圈擁有自己發展的特色，讓對的人流，進到對的商圈，才能夠真正達到平衡發展、永續經營的榮景。這些相信都會是台北市政府以及商圈店家，需要一起思考與配合努力的項目。